De senaste årens uppgång är alltså exceptionell. Huspriserna i Sverige sexdubblades mellan 1993 och 2022, i takt med att räntorna föll. Man kan helt enkelt inte räkna med att bostadspriserna fortsätter att stiga i samma takt som de gjort när räntorna fallit till allt lägre nivåer, i synnerhet eftersom räntorna även efter det senaste årets uppgång fortfarande är historiskt låga.
Men bostaden kan fortfarande vara en bra investering på lång sikt. På riktigt lång sikt tenderar bostadens värde att ungefär följa inflationen, vilket man inte alltid kan säga om ränteplaceringar.
Den som äger sin egen bostad och amorterar kommer över tiden att äga en allt större ”andel” av sin bostad, vilket gör att man får lägre boendeutgifter. Även om du inte amorterar kommer bostadslånet att minska som andel av bostadens värde, så länge som bostadspriserna följer inflationen. Men på kort sikt finns alltid en risk att det går åt andra hållet. Och det är inte säkert att du kan frigöra ditt kapital om du inte säljer bostaden.
Det som främst gör att de flesta som äger sitt hem fått en hög avkastning är att de tagit lån för att finansiera bostaden, vilket höjer avkastningen på det kapital de satt in. Nackdelen är att om bostadens värde faller, och du av något skäl måste flytta, kan kontantinsatsen snabbt krympa eller i värsta fall förvandlas till ett underskott. Du kan då bli stående med lån kvar när bostaden sålts. Därför är det särskilt viktigt att amortera om du har en hög belåning.
En underskattad fördel med att äga sin egen bostad är att det faktiskt är lägre beskattat än att hyra sin bostad. För nyproducerade lägenheter finns det studier som visar att den totala boendekostnaden i en nyproducerad bostadsrätt är cirka 25 procent lägre än i motsvarande hyresrätt, på grund av skillnader i beskattning. Även nyproducerade småhus är skattemässigt gynnade jämfört med hyreslägenheter.
En ofta underskattad nackdel med att äga egen bostad, däremot, är kostnaderna för underhåll och moderniseringar. Den tekniska utvecklingen går allt snabbare, och en bostad som är nyproducerad har helt annan teknik (och därmed energiförbrukning) än en som är byggd för 30-50 år sedan, och därmed en annan värdering. Det är ju inget problem om du är nöjd som det är och tänker bo kvar resten av livet, men det kommer att märkas om du en dag vill flytta till nyproduktion.
Det främsta skälet till att köpa bostad bör alltså vara att kunna njuta av ett eget boende, inte att tjäna pengar. Du kan trots allt inte bo i en aktie. De främsta fördelarna med att äga sin bostad är att du får bestämma över ditt eget boende, att det är skattemässigt gynnat, och att du kan känna dig trygg när boendeutgifterna går ner över tid. Att tjäna stora pengar på att flytta ofta och ta allt större lån med minimal insats är inget man kan räkna med framöver. Att börja spara tidigt, och sedan fortsätta spara, är den nya vägen till drömboendet.
