Insikter från kontorsrapporten
I dag är ett kontor så mycket mer än själva ytan – värdet ligger i allt högre grad utanför själva lokalerna. Tillgängligheten, utbudet i området och vilka andra hyresgäster som finns i närheten får ökad betydelse. Det är en av insikterna från Kontorsrapporten 2023, som tagits fram av Fastighetsägarna utifrån enkäter med fastighetsbolag och kontorsarbetande.
– Områdets identitet och den service som erbjuds blir allt viktigare. Det påverkar värderingen av fastigheten och vilka hyror man kan ta ut, säger Christina Friberg, som är expert på stadsutveckling hos Fastighetsägarna och ansvarig för Kontorsrapporten 2023.
När kontorsmarknaden förändras behöver fastighetsägare ta en mer drivande roll.
– Det blir viktigt att samarbeta med andra fastighetsägare, fortsätter Christina Friberg.
Ökade krav på flexibla avtal
Rapporten visar att efterfrågan på kontor hittills inte har förändrats så mycket bland Fastighetsägarnas medlemmar, däremot har behoven ändrats. Fyra av tio fastighetsägare upplever att kontorshyresgäster efterfrågar mer flexibla avtal efter pandemin. Av dessa är det 68 procent som upplever en efterfrågan på kortare avtalstider, och 56 procent som ser att hyresgästerna vill ha mer flexibla avtal.
– Hyresgästerna har blivit medvetna om att efterfrågan kan förändras ganska snabbt. Många värdesätter friheten, och vill kunna dela ytor med andra när behoven ändras, säger Christina Friberg.
Hennes slutsats är att fastighetsägare kommer att behöva verka mer som organisationsutvecklare framöver, för att skapa attraktiva kontorslokaler. Man behöver sätta sig in i hyresgästernas behov, ha en närmare dialog med dem och förstå vilka lokalanpassningar som behövs.
– Fastighetsägare behöver vara mer på tårna.
A-lägen kan finnas på fler platser
En konsekvens av förändringarna är att det har blivit svårare att bedöma vad som är ett A-läge och ett B-läge. Eftersom många vill arbeta nära bostaden är det inte lika självklart att det mest attraktiva läget är mitt i stan.
– En aktiv och driven fastighetsägare kan skapa sitt eget A-läge. Det ställer högre krav, men man kan också påverka mer.
Att skapa ett attraktivt område kräver samarbete mellan fastighetsägare för att det ska bli ett bra utbud av service och butiker. På den här punkten finns goda möjligheter att bli bättre – i enkäten uppger bara 15 procent av fastighetsägarna att de har samarbetat med andra för att höja värdet på kontorsytorna. Genom samverkan kan man se till att serviceutbudet blir varierat och att man kompletterar varandra.
Kulturen kräver särbehandling
Ett varierat utbud kommer också att kräva nya affärsmodeller, menar Christina Friberg. Kulturaktiviteter som teater, musik och idrott är viktiga för att skapa ett attraktivt område.
– Men kulturen är inte den mest kapitalstarka branschen, därför behöver man se över affärsmodellerna för att kunna hyra ut till kulturverksamheter.
En möjlig affärsmodell är att införa besöksflödeshyror, där de verksamheter som har högst besöksflöden får den lägsta hyran.
– Ett annat alternativ är en modell som används i London, där man låter kontorshyresgäster betala för kulturverksamheterna genom ett påslag på hyran.
Trots förändringarna på kontorsmarknaden uppfattar inte Christina Friberg att det finns någon stor oro bland fastighetsbolagen.
– Vi är inne i ett förändringsskede nu, dels efter pandemin, dels på grund av omställningen av utbudet i våra stadskärnor. Vi tror på att vara proaktiv och skapa koncept där man har många funktioner integrerade i samma fastighet eller område – det är blandningen som är attraktiv. Och då behöver man samverka.
Om kontorsrapporten
Undersökningen genomfördes av Norstat på uppdrag av Fastighetsägarna.
1 092 kontorsarbetande och 83 fastighetsägare deltog i enkäterna.
Ta del av senaste kontorsrapporten på fastighetsagarna.se Öppnas i nytt fönster.
Christina Friberg, expert på stadsutveckling hos Fastighetsägarna.
