Stigande räntor och driftkostnader påverkar ekonomin. Vår BRF-rådgivare förklarar vad bostadsrättsföreningar har att ta hänsyn till:
− Vilken typ av förening du bor i spelar roll. En nybildad förening med stora lån har ett annat utgångsläge och behöver oftast amortera mer, än en äldre förening med lägre skuldnivå. Renoveringsbehov och underhållsplan påverkar också. Har man stora kostnader i underhållsplanen som ska täckas i framtiden kan man behöva amortera snabbare för att skapa utrymme för finansiering av till exempel renovering längre fram. De stigande räntenivåerna är självklart också en viktig aspekt. Många föreningar har kanske räknat på en låg ränta men vi ser nu betydligt högre räntenivåer för alla löptider. För många bostadsrättsföreningar har räntan till exempel ökat med 4 procentenheter om de nyligen har omsatt vissa lånedelar, vilket givetvis påverkar månadsavgifterna snabbt och mycket.
Tumregel - ett låneförfall per år
För många föreningar är det dags för lånevillkorsändring nu i höst och det kan vara ett bra tillfälle att se över löptiderna på föreningens samtliga lån. Att dela upp ett stort lån i mindre lånedelar är ett sätt att sprida ut låneförfallen över tid. På så sätt får man större flexibilitet och riskspridning vad gäller räntebindningstider.
− En tumregel kan vara att ha ett lån som förfaller per år. På så sätt kan man undvika att ett större lån förfaller vid en räntetopp. Det kan också vara en bra idé att flytta amorteringen till det dellån som har högst räntesats för tillfället, eftersom det successivt ger en lägre räntekostnad. Vid varje förfall finns det dessutom möjlighet att extraamortera, säger Helene Nilsson.
Pengar i kassan för stigande räntekostnader
Stigande räntekostnader ställer också krav på en stabil kassa och betyder att amorteringsnivån behöver anpassas efter det.
− Vi har ännu inte sett toppen på räntehöjningarna och det är klokt att ta med det i kalkylen när föreningen gör sin likviditetsplan. Ta gärna hjälp av din bankkontakt, tillsammans kan vi titta på vad som är en rimlig räntenivå att räkna med, säger Helene Nilsson.
Föreningens underhållsplan är också viktig
− Här är det återigen viktigt att tänka på vilken typ av förening du bor i och vilka renoveringsbehov man har i underhållsplanen och hur tidshorisonten för dessa ser ut. Det kan vara lätt att ta kortsiktiga beslut som är bra här och nu, men då kan det istället bli tuffare längre fram. Det gäller till exempel avgiftshöjningar. Många föreningar har höjt medlemmarnas avgifter det senaste året, men kanske inte tillräckligt mycket för att täcka både stigande räntenivåerna, amorteringar och ökade driftkostnader, säger Helene Nilsson.
Belåningsgraden − viktigt nyckeltal för köpare
− Att en bostadsrättsförening betalar av på föreningens lån är viktigt av flera anledningar. Dels för att hålla nere föreningens kostnader och medlemsavgifterna, men också för att belåningsgraden kan påverka priset på medlemmarnas lägenheter. Mäklare berättar att många köpare frågar om föreningens belåningsgrad och låneförfall i närtid när de tittar på ny bostad. De ser sambandet mellan en förenings höga belåning, föreningens räntekostnader och i slutändan månadsavgiften. Belåningsgraden har blivit ett viktigt nyckeltal, säger Helene Nilsson.
Tips från BRF-expert
