Medlemmar i en bostadsrättsförening pratar med varandra

Nya redovisningsregler för din BRF – så förbereder du dig för K3

Från och med räkenskapsåret 2026 ska alla bostadsrättsföreningar gå över till K3-regelverket. En uppdaterad underhållsplan och en tydlig konverteringsplan är nyckeln till en smidig övergång.

Fördelar, skillnader och praktiska råd för din BRF

Varför sker förändringen?

Bokföringsnämnden har beslutat att alla bostadsrättsföreningar ska gå över från K2 till K3-regelverket. Anledningen är att byggnader är komplexa och består av olika komponenter med varierande livslängd. K3 ger en mer rättvisande bild av föreningens ekonomi och gör det enklare att jämföra mellan olika föreningar.

När måste ni agera?

Första årsredovisningen enligt K3 ska vara för räkenskapsåret 2026. Det betyder att ni har ungefär ett år på er att förbereda övergången.

Vad är skillnaden mellan K2 och K3?

Underhåll

K2:

Kostnadsförs direkt när det uppstår. Resultatet kan variera kraftigt vid större projekt.

K3:

Aktiveras som tillgång och delas upp i komponenter. Ger jämnare resultat över tid.
Avskrivning

K2:

På hela byggnaden med en gemensam avskrivningstakt.

K3:

Per komponent (tak, fasad, stammar etc.) baserat på livslängd.
Administrativt arbete

K2:

Relativt enkelt.

K3:

Mer komplext – kräver komponentindelning och noggrann fakturahantering.
Ekonomisk effekt

K2:

Stora underhåll ger kraftiga resultatvariationer.

K3:

Jämnare kostnadsföring, bättre långsiktig planering. Övergången påverkar inte kassaflödet men kan öka behovet av avgiftshöjningar. Möjligen ökade kostnader för administration.

Bostadshus i Stockholm. — Utan en komplett och uppdaterad underhållsplan blir det svårt att planera energieffektiviseringsåtgärder.

Underhållsplanen central

Underhållsplanen blir central i K3 eftersom den används som underlag för komponentindelning och avskrivningar i bokföringen. Den måste vara mer uppdaterad och sträcka sig cirka 50 år framåt för att täcka alla större åtgärder och komponenter.

Utan en komplett och uppdaterad underhållsplan är det dessutom svårt att planera energieffektiviseringsåtgärder, ha rätt sparande per kvadratmeter och rimlig skuldsättningsnivå i bostadsrättsföreningen.

Fördelar med K3:

Mer transparent redovisning.
Slipper kostnadsföra underhåll direkt.
Bättre planering för framtida åtgärder.

Vad behöver bostadsrättsföreningar göra under 2026?

Att ha en uppdaterad och komplett underhållsplan som sträcker sig minst 50 år framåt i tiden som ett bra underlag för komponentindelning och återstående nyttjande tid för komponenter. En komplett underhållsplan ger även vägledning för sparandet per kvadratmeter i föreningen samt skuldsättningsnivån givet hur långt det är kvar till större underhåll.
Gör en konverteringsplan till K3 tillsammans med er ekonomiska förvaltare så att konverteringen är klar i god tid före bokslutet 2026, ifall ni behöver hjälp i processen.
Koppla underhållsplanen till energidirektivet (här kan du läsa mer om EUs energiprestanda direktiv och energiklassning) för smarta investeringar och energieffektivisering för lägre energiförbrukning och lägre kostnader framåt. Energikostnader är de kostnader som ökar mest och förväntas fortsätta stiga mest 2026.
Högre avskrivningar i K3 påverkar inte kassaflödet i föreningen. Redovisning enligt K3 eller K2 påverkar inte årsavgifterna, däremot kommer föreningens avskrivningar med stor sannolikhet att öka. Det är bra om avskrivningen täcks av månadsavgifterna, men så länge föreningen har kontroll över sin likviditet och har en långsiktighet i sina budgetar borde föreningen klara sig bra och kan höja månadsavgifterna successivt.
Upphandla större underhållsprojekt och finansieringen för dessa med god framförhållning för bästa resultat.
Viktigt att märka fakturor med projekt/komponent vid attest när man redovisar enligt K3 så att kostnader blir aktiverade på komponenter vid underhåll samt redovisa när projekt är avslutade.